TURKKIIN.FI

• Istanbul: ~1 680 USD/m² (n. 1 600–1 800 €). Talouskeskus, korkea kysyntä ja maanjäristysriski.
• Antalya: n. 1 200 USD/m². Matkailupääkaupunki, suosittu eläkeläisten ja etätyöntekijöiden keskuudessa.
• Izmir: n. 1 150 USD/m². Egeanmeren rannikko, moderni elämäntapa.
• Ankara ja Sisämaa: ~900 USD/m² ja alle. Pienempi vuokrapotentiaali.
• Luksushuvilat (Bodrum, Kalkan): Helposti 400 000 USD+ tai paljon enemmän.

Plussat ja miinukset

Plussat: Houkutteleva elämäntapa (auringonpaiste, rannat), alhaisemmat elinkustannukset (ruoka, liikenne), sijoituspotentiaali suurkaupungeissa.

Miinukset: Myynti on vakiintunut, inflaatio ja liiran volatiliteetti nostavat paikallisia kustannuksia (esim. vuokrat Istanbulissa ovat nousseet jyrkästi).

Valuuttariski: Hinnat määritellään ulkomaan valuutassa (suosii ostajaa), mutta remontit ja päivittäiset kulut riippuvat liirasta (kallistuvat nopeasti). Seuraa kurssia: 1 € ≈ 49–50 TRY (joulukuu 2025).

Vaatimus: Arvon on oltava ≥ 200 000 USD (vaatii asiantuntija-arvion ja Tapu-arvon). Voimassa koko maassa.

Kesto: Yleensä 1 vuosi, uusittavissa. Antaa oikeuden asua, mutta ei automaattisesti oikeutta työhön.

Prosessi: Vaaditaan sairausvakuutus (valtion SGK tai yksityinen) ja todistus tuloista. Taustat tarkistetaan. Muutokset koskevat myös nykyisiä omistajia lupaa uusittaessa.

Yli 1100 kaupunginosaa on suljettu ulkomaalaisilta (esim. Mahmutlar Alanyassa, Hurma Antalyassa, Fatih Istanbulissa).

Seuraus: Ulkomaalaiset eivät voi saada niissä uutta oleskelulupaa tai uusia nykyistä lupaa. TARKISTA ENNEN OSTOSTA!

Työhön tarvitaan erillinen lupa. Lupaa hakee työnantaja tai yritys. Työskentely ilman lupaa on laitonta, rangaistavaa sakoilla ja karkotuksella.

Vaatimus: Sijoitus ≥ 400 000 USD kiinteistöön. Omaisuuden on oltava lukittu 3 vuodeksi.

Hyöty: Passi koko perheelle (puoliso + alle 18-vuotiaat lapset) ja täydet oikeudet, ml. työnteko-oikeus.

Aikataulu: Prosessi kestää 6–12 kuukautta.

Myytti: Yrityksen perustaminen antaa automaattisesti työnteko-oikeuden. Turkin järjestelmä on protektionistinen: Yrityksen omistaminen ei anna työnteko-oikeutta, päivittäinen työskentely on kielletty.

Työluvan ehdot yrityksessä: Vaaditaan vähimmäispääoma ja 5:1 säännön noudattaminen: 5 Turkin kansalaista on oltava palkattuna yhtä ulkomaalaista kohti.

Harmaa alue: Asut Turkissa oleskeluluvalla ja työskentelet ulkomaille. Virallista "digital nomad" -viisumia vasta kehitetään.

Veroriski: Jos oleskelet Turkissa yli 183 päivää vuodessa, sinulle syntyy verotusresidenssi. Turkin veroviranomainen voi katsoa sinut taloudellisesti aktiiviseksi, jos hankit asiakkaita Turkissa.

Due Diligence: 80% ongelmista johtuu puutteellisista asiakirjoista. Lakimies on välttämätön!

• Tapu (Omistuskirja): Punainen Tapu suositeltava oleskelulupaa varten.
• Iskan (Käyttölupa): Todistaa rakennuksen vaatimustenmukaisuuden. Ilman Iskania ei voi tehdä kunnallisia sopimuksia omalle nimelle.
• DASK (Maanjäristysvakuutus): Pakollinen uusittava vuosittain.

Ostokustannukset (notaari ja verot): Lisää +5–8% ostohintaan. Tarkennus: Alhaisempi ilmoitettu arvo Tapussa aiheuttaa myöhemmin myyntiriskejä.

Pysyvät kustannukset:

• Aidat: Viikoittainen hoitomaksu (50–200 €/kk).
• Pääomatulovero: Alle 5 vuoden sisällä myynnistä – 15–40% vero. Yli 5 vuoden jälkeen verovapaa.

Uusi Airbnb-laki: Lyhytaikainen vuokraus (alle 100 päivää) vaatii 100% naapureiden suostumuksen ja lisenssin. Yksi vastalause riittää lopettamaan vuokraustoiminnan.

Rangaistukset: Sakot ovat erittäin suuria (100 000 TRY+).

Pitkäaikainen vuokraus: Yli 100 päivän vuokraus on helpompaa, mutta tuotto alhaisempi. Vuokralaisilla on vahva suoja, häätö voi kestää 1–3 vuotta.

Avioliitto: Avioliitto Turkin kansalaisen kanssa antaa perheoleskeluluvan, mutta ei automaattista työlupaa tai kansalaisuutta (jälkimmäinen mahdollinen 3 vuoden kuluttua).

Koulutus: Valtion koulut ovat ilmaisia ja turkinkielisiä. Kansainväliset koulut (IB, Cambridge) ovat kalliita.

Kulttuuri: Turkki on maallinen, mutta paikalliset tavat voivat olla konservatiivisia. Kielimuuri on todellinen – turkin kielen taito on välttämätön viranomaisissa.

SGK (Valtion vakuutus): Edullisempi. Yksityinen vakuutus on kalliimpi, erityisesti vanhemmille ihmisille. Laatu ja saatavuus vaihtelevat alueittain. Lääketieteellisten asiakirjojen kääntäminen on byrokraattista.

Lisävakuutukset: Kotivakuutus DASK-in lisäksi on suositeltava; vastuuvakuutus vuokranantajille.

Ajoneuvojen maahantuonti: EU-autoille on Turkissa asumisen aikana voimassa 24 kuukauden rajoitus. Lisäverot ajoneuvoista ovat suuria (100–200%).

Liikenne: Autonvuokraus on kalliimpaa kuin Euroopassa.

Tilin avaaminen: Vaatii Vergi Numarası (veronumero) ja todistuksen asuinpaikasta (esim. kunnallinen lasku). Jotkin pankit vaativat aluksi euron/dollarin talletuksen, joka lukitaan 1–3 kuukaudeksi.

Rajoitukset: Ulkomaalaisten tilit ovat jatkuvassa valvonnassa. Turkin hallitus on asettanut rajoituksia TRY-siirroille muille ulkomaalaisille ja ulkomaan valuutan nostoille/siirroille – ole äärimmäisen varovainen taloussuunnittelussa ja konsultoi asiantuntijoita ennen toimenpiteitä.

Sopimukset: Kunnallisten sopimusten (sähkö/vesi) omalle nimelle saamiseksi on välttämätön Iskan (käyttölupa). Ilman sitä sopimukset ovat vain vuokranantajan nimissä (riskialtista).

Internet: Laatu on suurkaupungeissa (Istanbul, Antalya) hyvä, mutta epävakaa maaseutualueilla. Kiinteät internetsopimukset ovat pitkäaikaisia (1–3 vuotta) ja niiden ennenaikainen lopettaminen on kallista.

Mobiiliverkko: Ulkomailta tuodut matkapuhelimet "lukitaan" 120 päivän kuluttua, jos niitä ei ole rekisteröity kansallisesti (vaaditaan verot/rekisteröintimaksut).

Rikollisuus: Turkki on yleisesti turvallinen maa, mutta suurkaupungeissa ja turistialueilla on yleisiä pieniä varkauksia ja petoksia (esim. taksilla).

Luonnonkatastrofit: Maanjäristykset ovat todellinen riski, erityisesti Istanbulin ja Egeanmeren alueella. Noudata DASK-vaatimuksia ja tutustu evakuointisuunnitelmiin. Rankkasateet aiheuttavat rannikkoalueilla kausittaisia tulvia.

Tuotto: Vuokratuotto on hyvin kausittaista. Rannikkoalueilla 80% tuloista saadaan kesäkuukausina. Pitkäaikainen vuokraus antaa alhaisemman, mutta vakaamman tuoton.

Tuloveron optimointi: Kiinteistön ilmoittamisen avulla on mahdollista vähentää kuluja (esim. Aidat, ylläpito, vakuutus) – ota yhteyttä paikalliseen kirjanpitäjään.